二、投资性房地产的初始计量(主要考核客观题)

项目	确认时点
1.已出租的土地使用权	租赁期开始日
2.已出租的建筑物	租赁期开始日
3.持有并准备增值后转让的土地使用权	企业将土地使用权停止使用，准备增值后转让的日期

(一)外购的投资性房地产的确认和初始计量(成本确定同固定资产和无形资产)

1.对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起，下同)或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。

2.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

借：投资性房地产

贷：银行存款等

3.企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。

(二)自行建造的投资性房地产的确认和初始计量(成本确定同自行建造固定资产)

1.企业自行建造(或开发，下同)的房地产，只有在自行建造或开发活动完成(即达到预定可使用状态)的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。

2.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。

【提示】建造过程中发生的非正常损失(自然灾害)计入当期营业外支出。

建造完成：

借：投资性房地产

贷;在建工程

3.企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产、无形资产(如果是房地产开发企业则建造的属于商品房属于存货)，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产、无形资产或存货(房地产开发企业)转换为投资性房地产。

【例题·判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。()

【答案】×

【解析】企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应得先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租后，再转为投资性房地产。

三、投资性房地产的后续计量(主要考核客观题和不定项选择题)

(一)企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

【提示】选用公允价值模式的条件

只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式(判断题)。

【例题·多选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有()。

A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式

B.满足特定条件时可以采用公允价值模式

C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式

D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式

【答案】ABD

【解析】投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式。

(二)成本模式和公允价值模式的账务处理

具体处理	成本模式	公允价值模式
会计科目	投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备	投资性房地产—成本 —公允价值变动 公允价值变动损益（损益类会计科目）
1.是否计提折旧或摊销	借：其他业务成本 　贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 同固定资产和无形资产	×
2.是否计提减值	根据账面价值高于可收回金额的差额计提 同固定资产和无形资产	×
3.是否确认公允价值	×	借：投资性房地产—公允价值变动 　贷：公允价值变动损益 或相反处理
4.期末账面价值	账面余额－折旧/摊销－减值准备	期末账面余额＝期末账面价值＝期末公允价值
5.租金收入	借：银行存款 　贷：其他业务收入

【提示】如果投资性房地产属于企业的主营业务，则计入主营业务收入和主营业务成本，题目会明确说明，题目未指明则计入其他业务收入或成本。

【相关链接1】企业计提的应收款项、持有至到期投资、可供出售金融资产(分两个情况)和存货的减值，以后价值回升可以转回，但固定资产、无形资产、长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产计提的减值不允许转回。

【相关链接2】针对按公允价值模式计量的投资性房地产期末将账面价值调整到公允价值，不计提减值。

【例题•多选题】2009年1月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为10年。

2009年1月1日，该写字楼开始起租，写字楼的工程成本总额为8000万元，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。

每年的租金收入为10万元。

2009年12月31日，该写字楼的公允价值为8400万元。

2010年12月31日，该写字楼的公允价值为7900万元。

针对该业务下列说法正确的有()。

A.2009年影响当期损益的金额为410万元

B.2009年12月31日投资性房地产列示为8400万元

C.2010年的租金收入列入营业外收入10万元

D.2010年12月31日投资性房地产列示为7900万元

【答案】ABD

【解析】2009年的处理：

(1)2009年1月1日，甲公司出租写字楼

借：投资性房地产——成本8000

贷：在建工程8000

(2)确认租金收入

借：银行存款　10

贷：其他业务收入　10

(3)2009年12月31日，按照公允价值调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益

借：投资性房地产——公允价值变动 400

贷：公允价值变动损益 400

【提示】2009年12月31日的账面价值为8 400万元，等于公允价值。

2010年的处理：

(4)确认租金收入

借：银行存款　10

贷：其他业务收入　10

(5)2010年12月31日，按照公允价值调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益

借：公允价值变动损益 500

贷：投资性房地产——公允价值变动 500

【提示】2010年12月31日的账面价值(账面余额=账面价值)为7900万元，等于公允价值。

【例题·单选题】甲公司为房地产开发企业，现有存货商品房一栋，实际开发成本为9000万元，2009年3月31日，甲公司将该商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用，租赁期为10年。甲公司对该商品房采用成本模式进行后续计量并按年限平均法计提折旧，预计使用寿命为50年，预计净残值为零。假定不考虑其他因素，下列关于甲公司2009年12月31日资产负债表项目列填报正确的是()。

A.存货为9000万元

B.固定资产8865万元

C.投资性房地产为8820万元

D.投资性房地产为8865万元

【答案】D

【解析】甲公司的该商品房应该确认为投资性房地产，2009年4月至12月投资性房地产的累计折旧=9000÷50×(9/12)=135(万元)。所以2009年12月31日资产负债表项目列报的投资性房地产的账面价值=9000-135=8865(万元)。

【例题·判断题】投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，应按资产负债表日该资产的公允价值调整其账面价值。()

【答案】√

【解析】企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

【例题·判断题】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。()

【答案】×

【解析】公允价值模拟计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销。